Location nue, LMNP, LMP, SCI à l’IS SCI au Réel quelle fiscalité choisir et pourquoi ? La stratégie fiscale doit être définie avant d’acheter un bien. L’imposition peut totalement ruiner un investissement rentable. Pour se retrouver dans ce dédale de réglementations, voici des conseils pour vous aider dans votre décision.
Location nue
Vous déclarez vos loyers dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez choisir entre le régime micro et réel. Voici la méthode pour choisir quel régime est le plus optimal pour votre situation :
| Micro Foncier | Régime au réel |
| Abattement forfaitaire de 30% Si vous gagnez 10.000€ de loyer dans l’année, vous serez imposé sur 7.000€ | Déduction réel des charges suivantes: – Intérêt de votre crédit – Frais d’entretien / réparation – Travaux – Cotisations d’assurance – Charges de gestion |
Concrètement, si vos charges représente plus de 30% de vos revenus locatif, alors le régime réel sera plus avantageux.
Location meublée
Il existe 2 statuts pour la location meublée :
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- LMP (Loueur en Meublé Professionnel)
Vos revenus seront déclaré en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dans la grande majorité des cas, le statut LMNP est plus avantageux que LMP car vous êtes moins imposé :
| LMP | LMNP |
| RSI de 20,15% à 42,30% de revenu net professionel. CSG / CRDS sur les revenus d’activité (9,7%) Soit une imposition de 35% – 40% + TMI | Aucune charge sociale professionelle CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2%) Soit une imposition de 17,2% + TMI |
Attention cependant à ne pas basculer automatiquement en LMP si les revenus de vos investissement meublée sont supérieurs :
- à 23 000€/an
- aux revenus professionnels de votre foyer
Concernant les régimes d’imposition on retrouve les même catégorie que pour la location nue.
| Micro | Réel |
| Abattement forfaitaire de 50% Si vous gagnez 10.000€ de loyer dans l’année, vous serez imposé sur 5.000€ | Déduction réel des charges suivantes: – Intéret de votre crédit – Frais d’entretien / réparation – Travaux – Cotisations d’assurance – Charges de gestion – Frais de notaire – Ameublement |
Ici la logique est la même que pour la location nue. Si vos charges annuelles dépassent 50% de vos loyer annuels, vous avez tout intérêt à à opter pour le régime réel. Notez cependant, que contrairement à la location nue, la location meublée permet de déduire plus de charges :
- Les frais de notaire
- Les frais d’agence
- L’amortissement du bien
Grâce à celle-ci vous serez en déficit fiscale pendant plusieurs années : vous ne payerez pas d’impôt !
Les Sociétés Civile Immobilière (SCI)
En SCI vous avez le choix d’opter entre 2 types d’imposition :IR – impôt sur le revenuIS – impôt sur les sociétés Nous n’allons pas nous attarder sur les différences entre ceux là, dans la majorité des cas une SCI à l’IS est plus avantageuse. Les avantages d’une SCI sont nombreux :
- Investir à plusieurs
- Préparer sa succession
- Statuts qui offrent beaucoup de libertés
- Imposition
En revanche il y a un désavantage majeure : sortir l’argent.Si vous le faites de mal, vous serez bien plus imposer qu’en LMP.
Conclusion
Parmi les modèles présentés il y en a 2 sortent et qui sont privilégiés par les investisseurs :
- Le statut LMNP
- La SCI à l’IS
En fonction de votre stratégie, l’un sera plus adapté que l’autre. Cependant rien n’empêche de faire 1 investissement en LMNP puis de créer une SCI par la suite. Et pour votre investissement, qu’allez-vous choisir ?