Les formules des investisseurs
Dans l’investissement locatif immobilier il existe deux indicateurs qui vont vous permettre de connaître le potentiel d’un bien. Certain investisseur parlerons de rendement locatif, alors que d’autres parleront de cash-flow. Ces deux indicateurs sont complémentaires.
Le rendement locatif est un indicateur fondamental, puisqu’il s’agit de calculer le rapport entre l’investissement réalisé et les loyers générés chaque année. Ce rendement peut-être découpé en trois sous catégorie :
- Rendement locatif Brut
- Rendement locatif Net
- Rendement locatif Net d’impôt ou Rendement Net Net
Le rendement locatif Brut
C’est la notion que nous avons choisie chez Immo-Minute. Vous pouvez le retrouver sur l’ensemble des annonces et permet ainsi de comparer chaque bien les uns avec les autres, car la base de calcul est la même.
La formule est la suivante :
Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d’acquisition du bien
A titre d’information, le rendement locatif moyen à Paris, est de 3,5% brut, selon les quartiers. Dans certaines villes de France, on peut atteindre un rendement de 10% brut.
C’est un premier indicateur qui permet de filtrer le gros des annonces.
Notez cependant que celui-ci n’est pas suffisant. Une fois les biens les moins intéressant écartés, il faut calculer le rendement Net.
Le rendement Net
Il reprend la base de calcule précédente, mais vous devez intégrer différentes charges telles que :
Les charges non récupérables sur le locataire
Les dépenses de travaux et d’entretien
Les frais de gestion locative si vous déléguez cette partie à un professionnel
Les frais d’assurance contre les loyers impayés (GLI) si vous souscrivez à ce type de prestation.
Voici maintenant comment calculer le rendement Net :
Rentabilité locative Net (%) = ((Loyer mensuel brut * 12 mois – charges non récupérables – taxe foncière) / (Montant de l’acquisition + frais de notaire + coût du crédit)) * 100
Le rendement Net Net
Il va permettre d’affiner au maximum la rentabilité et le potentiel que peut avoir votre investissement en prenant en compte la fiscalité.
Si vous la négligez, la fiscalité peut ruiner entièrement votre investissement.
Ce calcul dépend de la situation de chacun. Entre un taux marginal d’imposition (TMI) à 11% et 30% la rentabilité Net Net ne sera pas la même.
Voici la méthode pour calculer le rendement locatif Net Net :
Rentabilité locative Net Net (%) = ((Loyer mensuel brut * 12 mois – charges non récupérables – taxe foncière – coût de la fiscalité) / (Montant de l’acquisition + droits de mutation + coût du crédit)) * 100
Le Cash-Flow
C’est un indicateur qui va déterminer si votre pouvoir d’achat va augmenter ou diminuer suite à un investissement. C’est la différence entre les gains et les dépenses d’un investissement. Une formule simplifiée :
Cash-Flow = loyer mensuel – charges annuelles / 12 – mensualité crédit
Si le résultat est positif, vous gagnez de l’argent tous les mois donc votre pouvoir d’achat augmente, sinon il diminue.
Cette valeur est très important aux yeux des investisseurs car elle va déterminer si vous pourrez enchaîner sur d’autres investissements.
Si vous accumuler les Cash-Flow négatifs vous allez vite vous retrouver bloqué dans vos futures opérations. A contrario, si vous accumulez les Cash-Flow positifs, vous pourrez faire des opérations de plus en plus importantes !
Prenons un exemple :
500€ de revenu locatif mensuel
720€ charges annuelles
350€ de mensualité de crédit
Cash-Flow = 500€ – (720€ / 12) – 350€ = 90€
Vous gagnez alors 90€ par mois suite à cette opération.
Et vous, quel Cash-Flow souhaitez-vous avec votre investissement ?
L’équipe immo-minute